台灣放寬登陸開發房地產法令 遠雄鄉林興富發受矚目
鉅亨網記者張欽發 台北　　2010-02-11 12:35:11



在台灣經濟部宣布鬆綁營建開發業赴大陸投資相關法令之下，包括遠雄(522-TW)、鄉林 (5522-TW)等在中國大陸布局已久的上市建商將能取得合法登陸的有利競爭態勢，其中包括遠雄在天津的生態城住宅開發案及鄉林的青島「涵碧樓」開發案，將會是2010年最先浮出檯面的個案。

而興富發(2542-TW)也已在中國大陸市場布局，興富發董事長鄭欽天對於在中國大陸市場的前進腳步則指出，將在法令許可的範圍內進行。

而依照目前經濟部放寬之後的台灣建商赴中國大陸市場開發規定，目前台灣至少有10家的上市櫃建商得以符合相關規定，登陸進行地產開發案。

遠雄集團在中國大陸市場的布局已久，最新的案件是其集團旗下公司將在中國大陸投資100億元人民幣的天津大型開發案U-CITY，而鄉林集團在中國大陸市場的布局逐步成熟，其中並以在青島的進展最快，青島的涵碧樓大飯店並將在3月底、4月初動工興建；此外，桂林並的投資案也可望在2010年年底前動工。

在鄉林集團對於青島市內高達4.5萬坪土地的規劃方面，董事長賴正鎰對於青島市中心涵蓋兩處海灘的投資地點相當滿意，並計畫開發興建200個villa提供使用。而桂林方面，則將在今年4月完成地目變更、5月進行移轉，並計畫今年年底前動工興建。

　　中評社北京2月13日電／在北京後海著名的酒吧街附近，經商的陳先生擁有一套四合小院。這是前些年他花1200萬元買下的。

　　當大多數人還在為“蝸居”而打拼的時候，陳先生的“豪宅”無疑令人羡慕。可他並不住這裡，將此作為私人會所，專門用來招待官場和生意場上的朋友。

　　在這套四合小院的會客廳裡，擺放著一些古色古香的物件。其中一把太師椅是陳先生當年花20萬元買下的，如今有人開價180萬元購買。他拒絕了，說自己不差錢。客廳裡還有許多木雕，比如綠檀做的大龍雕、白楊做的獅子雕。他說自己不懂收藏，就是覺得好玩。也有來的朋友看著喜歡的，他隨手就送人一件雕刻。

　　在中國，類似陳先生這樣的富人群體正在快速崛起。儘管有關富人的話題日益受到社會關注，不過這個群體依然充滿“神祕色彩”。

　　《瞭望》新聞周刊記者最近通過採訪部分企業主、高級經理人、職業投資者等富裕人群，以及專業財富調查公司，嘗試粗線條地勾勒出中國富豪的“財富地圖”，以此探尋財富流向的某些規律。

　　中國版的財富聚集

　　在國際金融危機的大背景下，發達國家的財富大幅縮水，而中國則逆勢快速增長。膨脹中的中國富豪群體備受關注。這是各路財富調查專業人士的共同看法。

　　在中國從事富豪排名已10年的胡潤百富榜董事長胡潤接受該刊記者採訪時說：“中國財富正在以飛快的速度增長，向富人集中。2004年以來，個人財富達到10億以上的人數大幅增加，當年資產達到10億元的巨富我們只找到了100個，而今年僅我們找到、在榜的就有1000人。”

　　從企業家財富的角度記錄中國民營經濟的發展軌跡、調查財富在不同行業分配的財富排行榜──福布斯富豪榜也顯示，近年來中國富豪上榜門檻不斷抬高。2009年，中國大陸400名富豪的上榜門檻，從2008年的12.2億元躍升到歷史高點20.5億元（約相當於3億美元），前40位富豪的身家全部達到70億元（約10億美元），而2008年只有24人達到這個標準。

　　來自國內銀行的權威數字證明了這一趨勢。據招商銀行與貝恩管理顧問公司聯合調查發佈的《2009中國私人財富報告》顯示，2008年，中國可投資資產1000萬元人民幣（不包括房產和企業價值）以上的高淨值人群達到30萬人，共持有可投資資產8.8萬億元。而當年全國城鄉居民儲蓄余額是 21.8萬元，千萬富豪的財富佔比為40.37%。2009年預計高淨值人群將達32萬人，可投資產超過9萬億元。

　　波士頓咨詢公司發佈的2009全球財富報告稱，2008年中國百萬美元金融資產（不包括房產和企業價值）家庭的數量為41.7萬戶，這一數值已超越德國和英國，全球排名第三。儘管目前無論是家庭數量，還是這些富裕家庭掌握的財富總額，中國都還遠遠落在美國之後，美國的富裕家庭數量是中國的9倍多，但中國富裕家庭掌握的財富在迅速膨脹。預計2009～2013年的五年內，中國財富市場將以年均17.2%的速度增長，百萬美元資產家庭數量預計將從 2008年的41.7萬戶增加到78.8萬戶。

　　“因為中國快速的經濟增長、以及未來可能產生的人民幣升值等因素，財富的天平正在向中國加速傾斜。”福布斯集團副董事長克里斯托弗.福布斯2009年11月在上海出席福布斯中國財富榜發佈會上說。

　　通過廣泛的訪談，該刊記者了解到，財富高度集中於東部地區，北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市的富人群體佔到總量的六成以上，長三角地區佔到三分之一強。波士頓咨詢公司的大中華區合伙人兼董事總經理梁國權說，波士頓咨詢公司調查發現，半數以上的富豪集中在廣東、上海、浙江、北京、江蘇、山東六個省份。其中，北京、廣東、上海遙遙領先於其他地區。

　　房地產與資本市場：造富“夢工廠”

　　當前，中國富人的致富“路線圖”特色鮮明。該刊記者調研發現，房地產業成為中國內地富豪們的最主要的財富來源，其次為資本市場。

　　《福布斯》全球版副主編范魯賢在2009福布斯中國財富榜發佈會上說，通過對比中美兩國的前400名富豪，發現“美國與中國最大的區別，是美國的地產商在富豪榜的前40位基本上已經消失，而中國有154位個人或家族房地產富豪紮堆在這個400富豪榜上”。

　　在2009福布斯中國富豪榜榜單中，前10位超級富豪中有5人從事房地產投資，其中3人的財富完全來自房地產領域；前40位巨富中，有19人從事房地產投資。

　　“房地產業確實是中國富豪們的主要財富來源，”胡潤告訴記者，在胡潤百富榜上榜的行業中，房地產超過製造業、金融與投資業，高居第一。他解釋說，房地產富豪“紮堆兒”的現象，是“中國和美國不同的土地制度和城市化不同的發展階段造成的”。

　　“這一現象耐人尋味。”范魯賢說，美國與中國富豪榜的另一個巨大的區別，是美國有41位富豪來自文化媒體產業，而中國這一比例很低。

　　資本市場是中國富人的另一致富領域，特別是創業板創造了大批財富新貴。不過，創業板新貴無一染指房地產，從事IT、醫藥產業的人數最多；其次是製造業。《2009胡潤創業板富豪榜》從眾多創業板上市公司股東中篩選出其中的33位，門檻為5億元，上榜企業家總財富（截至2009年11月1日）達到398.5億元，平均財富12億元，其中17位上榜企業家財富超過《2009胡潤百富榜》上榜門檻10億元。

　　波士頓咨詢公司對中國富豪財富來源的評論稱：四成多的中國富裕家庭，是房地產、工業製造業領域的企業家。國際金融危機之前，不斷上漲的房價、源源不斷的外貿訂單幫助他們發家致富。

　　中國富豪財富積累時間超短，暴露出其財富來源的路徑問題。胡潤說，在國外，掙一個億的財富，平均需要15年時間。把1個億變成10億，國外需要10年時間，而在中國只需要3年，比在國外短得多。中國千萬資產以上的富裕人士平均年齡39歲，億元資產以上富豪的平均年齡為43歲，整體上比國外年輕很多。波士頓咨詢公司在其財富報告中說，中國“一些原本名不見經傳者，會在一夜之間成為全國皆知的富人。”

　　快富，一方面是中國經濟持續高速發展產生財富湧流效應，民營企業家自身打拼的結果；但另一方面，也暴露出其財源的公平性、合法性問題。“經常在富人的圈子裡打滾”的北京一家不願具名的融資公司的副總經理說，據他觀察，在北京，巨大財富的擁有者除正常創富外，還有大量的“三種人”：一是靠權力和資本尋租的人；二是灰色收入者；三是從事採礦等資源性或壟斷性行業。富人的年齡集中在35～55歲之間。他甚至認為，富人的圈子裡依靠勤勞致富的不過 30%。

　　“DUODEFU奢侈品”網站運營人曹忠傑說，為什麼土地、煤炭業等壟斷資源在國外很少是私人致富的領域，而在中國卻快速成就了一代財富者？這一現象確實值得好好反思。

　　流向過度集中，財富品質有待提升

　　中國經濟的強勁增長、收入水平的提高和高儲蓄率已經並將持續迅速創造財富。但越來越多的人擔心，中國財富集中度過高，且這一趨勢在加速之中。

　　財富流向過於集中，對社會財富分配模式亮出預警信號。浙江省社會科學院楊建華教授十多年持續關注、調研財富分配問題。他告訴該刊記者，改革開放30年來，中國所取得的經濟發展成果舉世矚目。但同時財富的流向值得關注，越來越多的財富掌控在少數人手中。貧富差距仍在日益拉大。

　　他說，根據庫茲涅茨1995年提出的著名的收入分配差距“倒U”型假設，即在經濟發展過程中收入分配差距的長期變動軌跡是“先惡化、後改進”。發達國家的經驗顯示，在人均GDP在1000至3000美元之間時，收入分配差距會惡化，當人均GDP超過3000美元時，收入差距開始縮小。目前中國的情況並非如此。

　　楊建華2009年主持一次針對浙江省收入分配的調查結果顯示，浙江省人均GDP已經超過6000美元，但收入差距非但沒有縮小，反而在拉大。不論階層、群體、戶籍、性別，還是政治面貌，不同社會群體對社會貧富差距程度的主觀感受及判斷評價非常接近，認為現在社會貧富差距很大的竟然佔受訪對象的 80%左右。

　　楊建華告訴記者，從問卷看，貧富差距過大已成所有社會群體的共同認知。這種感受是否準確，以他多年做社會調查的實踐看，這與客觀現實比較吻合，無論城鎮內部、農村內部，還是城鄉之間，收入差距確實過大。

　　“正常的社會是廣泛地藏富於民，讓越來越多的人擁有多少不等的財富，而不是讓巨額社會財富過度集中於少數人。”楊建華說，現在，資本在國民財富初次分配中佔比太大了，勞動在分配中的佔比過小。從記者採訪看，社會財富過度集中的現狀引發了不少人對“按勞分配還是按資分配”的質疑。“現在中國的社會結構不是橄欖型，也不是金字塔形了，而是呈現‘倒丁’字型，底層龐大，很少擁有財富，擁有巨富的一‘豎’很小。”楊建華坦言，“這樣的社會結構有較高風險，不穩定。”

　　一位不願具名的學者指出，現在有不少資源掌控在官員及其家屬、代理人手中，變權錢交易為掌控資源，比如土地、道路等稀缺資源。這是反腐敗面臨的新問題。“官員與巨商的結合來迅速致富，是令人不安的，這是對國家根基的侵蝕，要高度警覺。”

　　據報道，“有追求，無信仰”是該刊記者訪談的不同人士對財富群體較普遍的評價。近年來，中國財富群體從事慈善活動的有所增多，民營企業的社會責任感也在增強，但整體上還是偏弱。“10年來，我們看到中國富豪作為一個群體的誕生和成長；5年來，我們看到慈善逐漸成為少部分企業家的一種生活方式。”胡潤說，“2009年的調查報告讓我深刻感覺到中國富豪開始注重提升自己的財富和生活品質。”但同時，更多富人還是缺乏社會責任感，甚至缺少慈悲之懷和榮辱之心，作奸犯科。一個典型的例子是，胡潤百富榜上曾經的上榜者黃光裕、周正毅、周小弟等數十人因觸犯法律而受懲處。

　　上述北京一家不願具名的融資公司副總經理說，富人在政治訴求上願望較強烈，很多人想方設法當人大代表、政協委員，目的是為了給自己鍍金，或方便繼續聚集財富，或增加保護自身財富的籌碼。但他們中有真正信仰的人不多，“多數人沒有信仰，也就是什麼都不信，只信錢。”

　　胡潤表示，他很不解，為什麼中國人會帶著自豪的口吻去談論澳門成了全球最興旺的博彩業場所──因為中國富豪是常客就支撐了一個全球賭場第一，那應該是恥辱。“光靠金錢，永遠無法批量製造貴族。”他認為，成熟的財富群體是應當承擔社會責任和追求人生意義的。

陸地產龍頭萬科搶灘上海迪士尼房地產
【經濟日報╱記者邱詩文／即時報導】

2010.02.11 03:43 pm


距上海城市中心30餘公里的浦東新區「新場鎮綜合旅遊區C4地塊」，10日被上海萬科房地產公司，以高達233%的溢價率標下，上海迪士尼樂園概念搶地大戰正式爆發。

香港大公報報導，萬科、中信、仁恆等地產商，10日到場參與競買的房企多達13家，現場坐滿了開發商，競價激烈。

此地塊起始樓板單價約每平方公尺人民幣1,800元（約每坪新台幣2.79萬元），折算土地掛牌起始價僅為人民幣2.679億元（約新台幣12.57億元），「盤子較小，容易拿下，未來價格上升空間非常大」，也成為吸引開發商到場競價的重要原因。

新場鎮綜合旅遊區C4地塊位置靠近作為浦東主幹道的滬南公路，距滬迪園項目核心區僅約5公里（滬迪園位於滬蘆高速以東，C4地塊位於滬蘆高速以西，遙遙相望），四至範圍為：東至眾安路、南至工農路、西至新環東路（建設中的申江南路）、北至牌樓東路，地塊出讓面積99209平米，現狀為淨地，容積率1.5。

因滬迪園規劃範圍中包含的滬南公路，貫穿整個「新場旅遊綜合服務區」，該地塊可謂是具備名副其實的迪士尼概念。

【2010/02/11 經濟日報】

上班族投資 首選房地產
2010/02/12
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
虎年到，今年上班族選擇如何理財? 根據房仲業調查，後金融海嘯時代，上班族多以「安心」為重點，有54%的上班族認為房地產是穩健且可兼具獲利性的理財方式，比銀行、保險還優，另有45%上班族看好今年房市，願意投資房地產。

永慶房仲集團進行「上班族理財觀調查」，發現金融海嘯雖已遠離，但上班族餘悸猶存，多數人理財轉趨保守，投資以先求穩再求獲利。

調查顯示，上班族認為最安心的投資工具就是房地產，其次為銀行定存的36%，購買保險獲利的16%。而隨著經濟復甦日益明朗化，有45%的上班族對未來房市有信心，看好房地產的發展，僅有17%的上班族沒信心。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，近來股市大起大落，加上目前定存利率仍不到1%，相對穩定的房地產因此更受上班族的青睞。他認為，今年央行雖然可能升息，但一般推測只會小幅波動，在房貸利率可望維持低檔下，今年不失為進場購屋好時機，只要注意地段條件，以合理的價格購入，就能達到「安心」投資的目的。

這項調查，同時針對上班族投資房地產的目的進行了解，有42%的上班族表示為了自住置產，另有29%則是想當包租公，購屋當房東出租。對此永慶房屋表示，由於去年房價快速回漲，但租金並未跟上，上班族如想購屋出租，應慎選地段以熱門的租屋學區及主要商圈為主。

房市攪亂房事 高樓價逼中國白領「裸婚」
中央社 更新日期:"2010/02/13 16:07"

（中央社台北13日電）大陸飛漲的房價迫使「80後」「裸婚」，丈母娘的「剛性需求」助推房價飛漲，高房價下婆媳矛盾升級、導致白領離婚等，都市人因房價而烽煙四起、亂象紛生。

香港文匯報報導，日前公布的「中產家庭幸福白皮書」顯示，大陸民眾幸福感與房價成反比，房價最高的北京、上海、深圳幸福指數最低。

報告指出，為了負擔房貸，夫妻雙方經常犧牲僅有的家庭時間加班兼職，以獲得更高報酬。缺少溝通的家庭生活變得程序化，淪為臨時住所的家，讓幸福感大打折扣。

與已婚人群相比，高房價給未婚人群帶來更多困擾。房價被網民評為都市愛情、婚姻殺手，面對愛情還是房子的抉擇，越來越多的都市白領被迫選擇「裸婚」。

報導說，裸婚為2009年大陸網路新興詞彙，指的是不買房、不買車、無婚禮、無鑽戒地走進婚姻。

最新調查顯示，即將年滿30歲的職場人中將近半數無房無車，而1981—1984年出生的人群中，無房無車比例高達7成。與「有存款的70後」、「有老爸的90後」相比，「有債務的80後」白領成為裸婚主力軍。

據報導，雖然網路調查顯示，43%的網民贊成裸婚，且有44%的網民認為裸婚可以獲得幸福，但在現實生活裸婚並沒有被看好。

專家認為，無論年輕人是否願意裸婚，建立在無奈基礎上的裸婚，正引起高層的關注。如何讓年輕人建築一個有物質基礎的幸福家庭，也應是這個時代最沉重的話題之一。990213

炒作地王 國企是元凶

* 2010-02-08
* 旺報
* 【記者師瑞德／綜合報導】

　大陸房地產湧現泡沫，不能全怪民間開發商，搶購地王、炒作土地國企與官方背景炒房團也有責任。

　中國指數研究院發布報告顯示，1月分成交總價前10的地塊中，有7宗是被大陸國有企業或具有國資背景的企業所拿下。

　《華夏時報》報導：「具有官方背景的人，或者國有企業，拿到的土地價格並不高，很多是通過『土地換道路』的模式拿到土地，然後高價轉手，牟取巨額暴利。」

　有大陸媒體報導，國務院國有資產監督管理委員會分管的136家國企中，逾7成企業涉足房地產業，其中以地產為主業的有16家，輔業包含房地產的則達80多家。雖然上述資料準確與否尚有爭議，但國企對房地產業的深度介入已是不爭的事實。

　中國指數研究院調查發現，北京、青島等城市成交價格不斷上漲，「地王」仍然不斷出現。而且國企仍是「地王」最大的締造者。

　《華夏時報》則從一位湖南本地開發商口中獲知，「真正在2009年賺個盆滿缽滿的，其實是那些倒賣土地的炒地客，而其中土地換道路更是一本萬利。」許多炒地的人，多數具備官方背景，或者是國有企業，他們炒的地才是一本萬利，動輒翻10倍甚至數百倍。

　日前，昆明市人大代表黃焰談到昆明市土地管理存在問題，便與此說法不謀而合。他指出，昆明市不少建案，拆遷前說是用於公共性質，等街道辦事處給村民做好工作、徵完地、 拆遷完畢以後，項目又變成房地產項目了。

　而在海南省新一輪紅火的房地產市場中，土地倒賣也是同樣在頻繁進行著，同樣一本萬利。

　海南聯華創展公司負責人認為，在從倒賣土地中同樣獲取了暴利的地方政府，其實現在正面臨最大的風險，因為依靠土地財政來拉動GDP的地方政府，未來的可持續發展將是最大的問題。

　顯然大陸政府已經注意到，大陸國土資源部屢次嚴令倒賣土地，但至今收效不大。

台中市推案量大 房地產榮景可期
2010/02/06
【聯合報╱記者趙容萱／台中報導】
台中市房地產市場受台中縣市合併升格等因素影響，建商對房市看好。台中市建築開發商業同業公會理事長賴源釗認為，今年房市將回復往年規模，出現換屋、首購「遍地開花」的榮景。

賴源釗說，台中20年來，平均每年房地產總銷售金額逾千億元，去年初受金融海嘯影響，建商趨於保守，推案量少，總銷售金額僅有623.75億元，後因兩岸簽訂MOU和ECFA成行等因素房市回溫，尤其在去年12月推案量大，總銷售金額為322.2億元，佔去年一半。

賴源釗觀察，今年房市承接去年底氣勢，不少知名建設公司在過年前陸續推案，推估今年房地產市場將恢復往年逾千億元的市場規模，無論首購、換屋都紛紛推案，呈現遍地開花榮景，甚至有的豪宅建案還來不及搭接待中心，就交出亮眼成績單。

以台中豪宅聚落新市政中心為例，第一季有6個豪宅預售案進場，總推案量近400億元，集中在市政路上，富宇、親家、興富發等建設公司都有預售案潛銷，惠中路有精銳「精銳新都廳」、銳豐「悅觀」等，聯聚建設也將推出「聯聚仁和大廈」。

丰閤不動產研究室經理許瑞生說，台中房市去年推案量不高，新的一年在新市政中心各項重大建設啟動、兩岸關係穩定發展下，建商及購屋者對房市信心大增。

惠中路新市政中心旁的「精銳新都廳」個案，主打65坪到75坪產品，與新市政中心其他逾百坪的建案區隔。

精銳建設總經理王碧竣認為，中部房市近年來的蓬勃發展，已經逐漸吸引台北客矚目，因此如何與北部客做良好溝通，將是今年主要方向。

國泰投顧：房地產今年緩漲 波動加劇
2010/02/05
【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】

國泰金控旗下國泰投顧對今年房地產證券市場最新報告出爐，國泰投顧指出，今年首月全球房地產證券市場隨整體股市回檔修正，由富時集團(FTSE)所編製、代表全球不動產證券價格的已發展市場房地產指數全月下跌5.9%，去年3月以來的凌厲漲勢暫時中斷，其中以英國與香港跌幅最重，分別受到英國復甦力道較弱與中國緊縮疑慮的影響，全月下跌8.0%與13.6%，全球最大市場美國則下跌5.4%。

國泰投顧分析，美、英後市關鍵在經濟復甦力道，亞洲則在政策緊縮強度雖然房地產證券在過去一個月出現回檔，然而其基本面仍持續復原中。受惠於全球政府戮力挽救經濟頹勢，與景氣息息相關的房地產市場已在去年展開復甦，為去年的耀眼漲幅提供基本面支撐，從而降低房地產證券接下來出現大幅回跌的風險。從各主要房地產市場的現況看來，短期內影響美、英房地產證券的關鍵將在經濟復甦力道，亞洲則在於政策緊縮的強度。

去年房地產證券無疑是最耀眼的投資標的，今年在經濟將持續復甦的預期下，房地產市場也可望持續復原。然而國泰投顧認為，在經過去年3月以來的飆漲後，漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發生機率都大為提高，去年那樣一路向上的走勢恐難再現，因此單筆投資的進場時間將更難掌握，建議投資人以定時定額的方式投資，以降低投資風險。

【2010/02/05 聯合晚報】

(2010/02/08 09:00)

文／MyGo.com衷柏宣

2009年台灣房市結束，整體狀況可以用「牛氣沖天」來形容不過，「牛氣沖天」的房市，造成房價飆漲，卻也引來了民怨的榜首，全球政府施政都很怕做到「民怨」，美國金融風暴引發民意動盪，造成了前任總統小布希下台，現任總統歐巴馬上台，因美國民眾苦日子過怕了，希望「change」(改變)，於是出現了這樣的結局。

※建商搶攻2010上半年房市
台灣2010年底要進行「5都」市長選舉，2012年還有總統是否連任的更重要選舉，從美國例子來看，當民怨升高之際也就是選票流失之時，政府如何化解民怨、如何把這個「執政負分」變成「正數」，現任的政府恐怕也很擔心。

房地產發展無意與政治劃上等號，但是，2009年的民怨榜首卻是不能不注意的事實；2010年的生肖進入「虎年」，房地產景氣會繼續「虎虎生風」？還是「虎頭蛇尾」呢？不單是民眾，就連政府也都在注意這個產業發展。

從房地產業界所提出的多份研究報告與統計資料中，可以發覺2010年房地產景氣發展的結論比較傾向於「量能穩定盤整」，市場主要推案動能會集中在上半年，下半年的市場會因為選舉因素，而讓整體焦點移轉到政治，這個狀況對於房地產的銷售不見得有利，所以，房地產建商其實心中都明白，2010年要推出個案，除非地段超級強勢，否則趁著上半年延續2009年的氣勢，趕快推案。

※北市成屋平均價40.9萬 買得起嗎？
根據統計，2009年整體房地產市場呈現「價漲量平」格局，但是部分地區則已經出現「價漲量縮」的現象，價漲量縮的現象代表著行情漲上去了，但是買盤卻因為價格太高出現縮手的狀況，套上股票操作的技術理論，一旦買盤縮手，那就會先出現「盤整」的情況，如果沒有改善，緊接著就是「盤跌」發生，股票市場的技術線型理論，也可以用在房地產參考。

根據信義房屋統計，2009年台北市住宅「成屋」平均每坪達40.9萬元，創下歷年新高；以這樣的價未來看，一間30坪的斗室，總價就要1227 萬元(40.9萬元×30坪＝1227萬元)，以購買成屋通常需要準備3成自備款來看，一般在台北市想買到這樣均價的成屋，手中購屋自備款至少必須要有 368萬元現金(1227萬元×30％坪＝368.1萬元)。
如果還要加上裝潢，以最基本的1坪4萬元計算，30坪成屋還需要準備120萬元裝潢費，這樣一來，手頭現金必須要有488萬的「安全界線」才可能買得下這樣的成屋，加上交易的仲介費用、相關規費，恐怕買屋現金需要500萬元。

剩下859萬元(1227萬元－368萬元＝859萬元)的銀行貸款，以20年期，平均利率3％(不以現在利率為基礎，以20年平均利率標準計算)，每個月平均必須支付本金與利息的銀行房貸達4萬7639元(20年償還之後的總利息支出為284萬3584元)，依照理財「333」保守原則，將薪資的1/3作為日常開銷；1/3進行定期定額的投資理財；最後1/3用於儲蓄，恐怕必須家庭月收入在14萬元以上，才能比較輕鬆應付接下來的每月本息攤還金額。

※不要用猜的 用數字解決真相
經過這樣計算之後，數字會告訴你3個問題的真相：
(1)存款夠嗎？----打開你的銀行存摺，現在銀行存款裡有沒有500萬現金？如果沒有，你大概沒辦法在台北市買到合適的房子。

(2)薪水夠嗎？----你有500萬元現金，可以買到台北市30坪房子，看看你家庭合計收入，有沒有1個月超過14萬元，如果沒有，你的銀行貸款會付得很辛苦，而且你有把握未來20年你們家裡都收入來源者，都不會失業。

(3)坪數夠嗎？----你有500萬元的現金，家庭合計收入也超過14萬元，恭喜你，在台北市已經可以買個30坪的房子了，但是，30坪的空間符不符合你的需求呢？
把這樣的條件去問你周遭想要在台北市買房子的10個朋友，看看有幾個人有這樣的能耐買台北市的房子，你就會知道，台北市房價漲到現在這樣的水準之後，接下來買氣會有多少？

※北縣成屋平均價20.4萬 買在哪裡？
同樣的計算方式也可以用在台北縣，2009年台北縣成屋的平均售價是20.4萬元，以這樣的價錢同樣買30坪房子，總價需要612萬元，需要準備 3成自備款183.6萬元，加上每坪2.5萬元的最簡易裝潢，以及仲介費用、相關規費等，同樣買屋的自備款估計需要270萬元現金，銀行貸款部分，每月需支付2萬3758元，20年償還之後的總利息支出為141萬8150元，用這樣的數據推算，買屋的家庭需要銀行有270萬元現金，家庭合計月收入必須超過 7萬元才有辦法擁有這樣的不動產。

不過，除了上述同樣3個問題的真相之外，以台北縣平均20.4萬元單價的區域來看，應該是在泰山、五股、林口、樹林、鶯歌、三峽、深坑、汐止、石碇、坪林、平溪、瑞芳、雙溪等地區的機會比較高。所以，第4個問題要問的是：「這些地方的房子你願意去買嗎？你願意犧牲交通通勤的時間與成本嗎？」把同樣的問題，去問你周遭想要在台北縣買房子的10個朋友，你也會得到台北縣接下來的買氣會有多少的答案。

以現階段成屋「平均」房價來看，台北市、台北縣的房屋購買力將可能會因為房價的上揚而削弱，大家不是不買，而是沒有能力買的時候，房地產的買氣降溫，市場自然就會開始出現「價格調整」，這是成屋市場的狀況。

※北市預售房價百萬 薪水族靠邊站
看看預售市場如何呢？2010年，台北市已經知道的幾件大型個案，平均準備推出的銷售單價都超過100萬元(甚至往200萬元單價挺進)，不要算大面積的豪宅，就同樣用30坪計算，1戶總價就高達3000萬元(100萬元×30坪＝3000萬元)，一般來說，預售個案如果建商提供的條件好的話，可以只準備2成自備款，儘管如此，在2~3年的興建期間，買家準備的自備款就達到600萬元(3000萬元×20％＝600萬元)。

以3年施工期36個月來計算，等於平均每個月要支出16.66萬元的工程款(600萬元÷36個月＝16.66萬元)，3年交屋後，還要面對 2400萬元的銀行貸款，每個月房貸金額高達13.3萬元(貸款條件與上面的成屋相同)，這樣的負擔，已經把一般上班族淘汰在外了，甚至一般企業的中級主管，恐怕要下手購屋前，也必須仔細思量。

你認為，這樣的買房規劃有多少人能夠負擔？即便有人有能力負擔，除非他是「自住型客戶」，若是用投資的眼光來看，下一個接手的買方在哪裡，也會是一個重要的問題，由此去推算，台北市預售市場的買氣在房價已經漲到這樣的水準下，也會削弱購買力。

※動能減弱、銀行升息 房市先盛後衰？
會許有人會說，那就買台北縣的預售屋吧！應該比較便宜，你自己就找找看，後計算一下吧！用上面教你的算法，計算數據出來之後，先掂一掂自己的能耐，再問周遭朋友，自己做一下市場調查，你也能夠得到答案。

整體來說，2010年在經濟呈現復甦的大環境下，有利房市持續朝正向發展，至於房價仍否再向上攀升，則須觀察資金、利率條件的變化以及購屋人對於房價的承受度。2010年有3大挑戰，包括「資金、利率與房價」，其中利率變化將是房市信心轉折的重要關鍵。

根據央行統計，2009年11月5大行庫新承做的房貸利率續創歷史新低，僅有1.694％，低利環境助長了2009年的房市買氣，不過，市場普遍預測2010年利率將止跌回升。依照過去央行調整利率時的腳步，將呈現持續性但小幅度的調漲，不至於造成房貸負擔的暴增，但短時間對於購屋人心理層面的影響，則還需要觀察。

資金行情在升息過後可能不再那麼源源不絕，投資熱度稍降。整體來說，2010年會是持續盤整的一年，就整年度來看，價量的變動不會太大。預料上半年329檔期、ECFA簽定、升息等影響房市的因素陸續發酵之後，下半年房市在沒有重大多空條件的影響之下，市場將漸行漸穩；不過，年底的「5都」市長選舉，對於房市的衝擊，則還必須要審慎觀察。

出租或出售好？ 看準時機再出手
2010/02/09
【網路地產王/綜合】

　「手上投資的不動產，現在到底該賣還是租？」這是很多投資客的共同困擾！由於最近房價攀高，要出脫手上的房子，實在很不容易，但房貸壓力沉重，何時才是出售好時機？房仲建議，每年上半年的3~4月及10~12月，有機會賣得比平常順利，售出的價格有可能比平常行情高出5%~10%！

■　3~4月、10~12月 行情高出近一成

　　碰上房地產景氣翻揚，手上的房子怎麼賣都能輕鬆賣掉，但是若遇到市場不景氣，屋主常面對買方出價不理想的情況，甚至買方連看屋的意願都很低落，根據以往市場法則經驗，上半年的3~4月及10~12月，分別為一年中二波房地產市場旺季，其中又以上半年的市場景氣比下半年為佳，民眾不妨運用即將來臨的市場旺季，順勢出售房屋，從過去的市場反應來看，只要規劃得宜，通常售出的價格有可能比平常行情高出5%~10%！

　　一般來說，農曆春節以後到元宵節期間，通常買氣較淡，直到三月份，在天氣轉晴與預售屋廣告量大量釋出的情況下，市場買氣預料將加溫到最高點，並且買氣還可延續至第二季，售屋民眾可選在2月份開始準備售屋等事宜，在大量買氣的烘托下，應可掌握幾分售屋優勢。

■　出租VS.出售 相關支出算仔細

　　到底房屋出售好還是出租好呢？目前一般銀行的定存利率僅在2~3%左右的低利率，因此以住宅出租平均4%左右租金報酬率，似乎也顯得不差，又可一舉數得，於是將房屋出租，成為避開受到房價跌落價差的避風港。

　　不過，在計算房屋租金收益時，包括稅負、貸款利息支出、出租管理費用、房屋折舊修繕費用，以及資金運用的機會成本等，都應該列入出租房屋的成本中，由此再來衡量房屋的租金報酬率，就會發現將房屋出租恐怕不見得是最佳的資產管理方式，屋主應該衡量個人財務狀況與房屋的投資價值，比較出售和出租何者較划算。

2010/02/09 16:05:39
一個房地產業內人士的蝸居日記
在南寧做房地產營銷策劃的張陽耀為《華爾街日報》中文網 "我的買房/租房記" 征文撰稿

1月中旬，在一次房地產業年會上，一位同行美女趁著酒興對我說，房地產業內人士買不起房是很可悲的。對這種論斷，我不知道該如何作答。從事房地產業近兩年，回想起來只有一句話：白天當老板，晚上睡地板。

2008年7月8日

今天領導開車送剛畢業的我和其他員工到離南寧一個半小時的項目。我的職位是策劃助理，主管現場的營銷活動，跟銷售經理一起進駐。我人生的第一份正式工作就這樣開始了。盡管在這之前我並不喜歡房地產，但一切為了生存。住的地方還行，大單間，公用衛生間，關鍵是住房不用自己掏錢。每個月只要支付60%的水電費和 50%的網費。我的理想是做媒體，進房地產業純屬陰差陽錯。

2008年8月8日

今天到南寧踩盤，均價約在每平米3600─4000元之間。這對南寧來說已經是高價了。我們在外縣的項目開盤價預計每平米1800元起步，也不低。中午遇見幾個大學同窗，得知他們都還沒有找到工作，4個人擠在一間40平米的一房一廳裡，房租250元/月。相比之下，我幸福多了。

2008年9月7日

我們的項目首期開盤了。均價每平米1850元。很多人都覺得貴了，但是沒有其他項目可多做選擇，所以推出的96套全部賣光。我也因此領到了1000元的獎金。我想回南寧租套房子，單間配套的就行，平時回公司總部開會或做其他都可以住，免得每次回去為住宿發愁。朋友們叫我去擠一下，但我寧願花錢住賓館。打小我都不願意跟別人合舖睡。

2008年10月18日

朋友打來電話說，房子很難找。單間配套的空房租金都要400元/月以上。這個價格貴了，差不多要用掉我1/4的工資。租不起。

2009年5月1日

南寧房博會。有個朋友要買房結婚，我作為業內人士特意陪小兩口看了兩天。進入09年後，南寧房價大幅度上升，現在的均價幾乎持平每平米5500元，只有一些偏僻的盤是4000多。我勸他們趕緊買，下半年樓市會更緊張。最終他們要了一套80平米的小三房，兩個99折後是每平米4850元，30年月供。他們的兩人的月薪加起來剛過3000元，東拼西湊地交足了首付，他們也從原來400元/月的出租屋裡搬了出來，住到女方的工作單位，一所職業學院的學生宿舍裡。那裡不用交房租，只交水電費。我笑他們跟我一樣榮升國企直管宿舍了。公司開始叫我多跑南寧市場，找房子的事情越來越急。

2009年7月28日

朋友帶我去看一套房子，新的，單間，帶床、空調、電風扇和書桌，還有簡易的廚房設施，總體還不錯，但是房租很高，650元/月，必須按季交。我想想，承受不起，繼續找。

2009年8月13日

領導已經說了很多次，要我加快找到房子多回南寧熟悉市場。我也很著急。項目在外縣，每次來回成本很高，除了死工資根本沒有其他收入。這日子，這收入，這房租。

2009年9月13日

離開外縣項目組，調回公司總部。房子也終於找到了一個小單間，在郊區，雖然小了點，但是配套很齊全，床、書桌、寬帶都有，300元/月，按月交。同學都很羨慕，可這裡是新區，除了離我公司近以外，離他們上班的地方都很遠，乘公車要140分鐘。

2009年12月14日

南寧的房價托全國房地產業景氣的福，托溫州炒房大叔大媽的福，光榮突破了每平米12000元。還上了央視。7000或8000元的單價更是一邊倒。房租也開始水漲船高，房東每個月都往上調50元。要命啊，這樣下去我每個月的工資就只能是從公司直接跳到房東手裡了。

2010年1月17日

我開始思考新的出路。每次出差和下班回來，累得趴著蝸居裡時，心還是蠻涼的。雖然從不向別人示弱，但是內心知道自己想要什麼生活。我堅持寫博客。談很多理性的話以強大內心。每當我坐房裡開始悲傷時，就轉身去讀《西西弗的神話》。諸神處罰西西弗不停地把一塊巨石推上山頂，而石頭由於自身的重量又滾下山去，諸神認為再也沒有比進行這種無效無望的勞動更為嚴厲的懲罰了。想到這裡，我覺得西西弗是幸福的，我也是幸福的，沒有什麼作為參照物的時候，房價成了我最好的伙伴和對手。讀書。枯坐。熄燈。苦笑。

2010/02/08
【聯合報╱大陸新聞中心／綜合報導】

深圳規劃和國土資源委發布「2009年深圳房地產市場年終分析報告」，撰寫人、房地產研究中心副主任王鋒預測，今年房價將在政策調控和市場規律雙重作用下調降。

由於寬鬆的貨幣信貸刺激，去年全年，深圳新房和二手房成交量，合計接近兩千萬平方米，達到三十年來最高紀錄。

王鋒預測今年房市，指出今年房價將下調。他認為，由於中央祭出各種調控政策，將進一步遏止深圳的高房價及房地產泡沫膨脹。目前房價過高已將自住需求擠出市場，而主要為投資、投機需求支撐，未來這部分需求將受到政策抑制。

因此，王鋒認為，在市場自身運行規律及房地產宏觀調控政策的雙重作用下，今年深圳房地產市場將延續去年底以來的觀望氣氛，商品住房銷售量將繼續保持去年底以來低單位的銷售規模。

深圳中原地產研究人士張偉在「國11條」頒布後曾表示，房價下降趨勢已經確立。他認為，上半年，深圳房價小幅下跌已是趨勢，下半年須視後續政策力度而定。但他表示，無法判斷房價會下降多少。

一些原來的樂觀派如今也開始猶豫，「如果政策繼續如此，房價可能會下跌」，在南山區有房市出售的一家開發商高層在得知中國銀行取消房貸7折優惠後開始憂心忡忡。

他說，最近貸款收緊不再是去年8月的「假戲」，新房銷售下滑已非常明顯。

尚模地產總經理助理鄧堅也表示，不能將2009年市場上漲視為正常，「這種非正常的狀態將在今年回歸正常」。不少觀察者指出，房價雖不會急劇大跌，可能緩慢下跌，且持續很長時間。

　　在『國十一條』等樓市調控政策密集出台一個月後，由住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，被譽為中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的針對房地產調控政策落實情況的督查，正在以最快的速度展開。

　　『兩會』前必須有成果

　　此次督查的重點內容包括：房地產交易秩序的整頓、土地出讓制度的完善、保障性住房政策落實的力度以及抑制投機性購房等各項調控政策執行效果的督查。除了北京、上海、廣州、深圳這四大傳統的熱點城市之外，還包括山西、湖南、河南、重慶、四川、江蘇、浙江、內蒙古，幾乎所有的重點城市和省區都在這個名單上。

　　按照整體安排，在虎年春節到來之前，督查情況的匯總上報工作將陸續開始，最終包含地方政府落實『國十一條』的態度、力度、程度的督查情況報告將會呈送國務院。按照要求，在2010年全國『兩會』召開之前，必須要產生階段性的成果。

　　事實上，此前國務院發布的『國十一條』明確指出，『健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。』

　　第一刀斬向國企

　　為了引入社會監督，形成對天價拿地開發利用環節的監管合力，國土部近日接連對外公開了九宗2009年『地王』的出讓合同細節。在新一輪樓市調控中，北京、南京國土部門選擇拿『地王』開刀引起各界關注。

　　近日，順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地被市國土局收回，開發商北京市大龍房地產開發有限公司因此損失2億元競買保証金。大龍地產土地被收回後不久，南京市國土局日前也發布公告，收回招商地產和九龍倉已取得開發權的該市城東仙林一地塊，沒收了開發商2.45億港元的保証金。

　　接連的『地王回籠』事件被解讀為，樓市調控風暴首先指向國資甚至央u齱A力度相當大。立竿見影的效果是，『地王』周邊暴漲的房價立刻掉頭向下。

　　樓市釋放鬆動信號

　　在過去一個月，久違的樓盤打折促銷再次在多個城市中出現，傳遞出樓市松動的信號。據中國指數研究院的最新監測，在其2010年1月監測的30個城市中，90%的城市新建商品住宅成交面積下跌，總跌幅約46.42%。

　　在開發商不降價，購房者觀望的樓市僵局下，天津等地的不少開發商開始舉起『打折』大旗，而近期熱得發燙的海南房價也讓不少人止步，使得成交量下降，二手房價格也開始出現松動。

　　來自北京市房地產交易管理網的統計資訊顯示，上個月，全市二手房住宅網簽總量較上月下跌67.59%，達到12726套的低值，接近去年初樓市『冰凍期』的水平。

　　專家擔心『流于形式』

　　『針對樓市的督查幾乎定期都會出現，並不新鮮，可是房價該漲還是漲，開發商拿地欠土地出讓金還是屢禁不止。』對於九部委的督查，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒並不看好，『看似聲勢浩大的督查往往最後都是「雷聲大，雨點小」，流于形式。』

　　『中國樓市不缺政策，欠缺的是執行。』楊少鋒表示，一些需要亟待解決的樓市問題無須通過督查才能解決，『比如全國還有許多開發商沒有交足土地出讓金，中央調控部門可以通過相關材料直接查出來，不一定非要下到地方去查。』

　　晨報記者 邢飛

【經濟日報╱記者宋健生／即時報導】

2010.02.09 08:30 pm


台中市地方稅務局發布最新統計，台中市今年1月地方各項稅捐實徵淨額為8.82億元，達成市稅稅課收入預算數165.51億元的5.3%，與去年度同期比較增收5.39億元，大幅成長157.3%。

地方稅務局分析指出，台中房地產買氣增溫，帶動景氣逐步回升，相關稅收也呈現成長，分別為土地增值稅成長215.7%、契稅成長203.9%、房屋稅成長190.9%、地價稅成長65.8%、使用牌照稅成長37.1%、印花稅成長22.2%及娛樂稅成長1.1%。

台中縣市將在今年底合併升格，帶動房地產市場買氣持續升溫，台中市建築開發公會統計，今年大台中地區房地產推案金額將上看1,200億元，比去年同期成長約一倍。

業者表示，遺贈稅率大降，吸引海外資金回流，今年ECFA可望簽訂，加上縣市合併升格前景看好，促使三大都會區的房價欲跌不易，延燒至今年第一季，加速業者進場推案。公會初步統計，大台中地區今年第一季推案量已近400億元。

看好房市前景，台中近期陸續有多筆大面土地成交，其中位於七期重劃區新光三越旁的長榮集團1,267餘坪「新六」土地，就傳出被桃園中悅建設以每坪230萬元買下，成交金額逾29億元。

另外，宏亞建設以每坪57萬元，買下黎明路、漢翔路口700坪土地；雋業建設以每坪38萬元，買下黎明東路、太子園野旁500坪土地。

【2010/02/09 經濟日報】