(2010/02/08 09:00)

文／MyGo.com衷柏宣

2009年台灣房市結束，整體狀況可以用「牛氣沖天」來形容不過，「牛氣沖天」的房市，造成房價飆漲，卻也引來了民怨的榜首，全球政府施政都很怕做到「民怨」，美國金融風暴引發民意動盪，造成了前任總統小布希下台，現任總統歐巴馬上台，因美國民眾苦日子過怕了，希望「change」(改變)，於是出現了這樣的結局。

※建商搶攻2010上半年房市
台灣2010年底要進行「5都」市長選舉，2012年還有總統是否連任的更重要選舉，從美國例子來看，當民怨升高之際也就是選票流失之時，政府如何化解民怨、如何把這個「執政負分」變成「正數」，現任的政府恐怕也很擔心。

房地產發展無意與政治劃上等號，但是，2009年的民怨榜首卻是不能不注意的事實；2010年的生肖進入「虎年」，房地產景氣會繼續「虎虎生風」？還是「虎頭蛇尾」呢？不單是民眾，就連政府也都在注意這個產業發展。

從房地產業界所提出的多份研究報告與統計資料中，可以發覺2010年房地產景氣發展的結論比較傾向於「量能穩定盤整」，市場主要推案動能會集中在上半年，下半年的市場會因為選舉因素，而讓整體焦點移轉到政治，這個狀況對於房地產的銷售不見得有利，所以，房地產建商其實心中都明白，2010年要推出個案，除非地段超級強勢，否則趁著上半年延續2009年的氣勢，趕快推案。

※北市成屋平均價40.9萬 買得起嗎？
根據統計，2009年整體房地產市場呈現「價漲量平」格局，但是部分地區則已經出現「價漲量縮」的現象，價漲量縮的現象代表著行情漲上去了，但是買盤卻因為價格太高出現縮手的狀況，套上股票操作的技術理論，一旦買盤縮手，那就會先出現「盤整」的情況，如果沒有改善，緊接著就是「盤跌」發生，股票市場的技術線型理論，也可以用在房地產參考。

根據信義房屋統計，2009年台北市住宅「成屋」平均每坪達40.9萬元，創下歷年新高；以這樣的價未來看，一間30坪的斗室，總價就要1227 萬元(40.9萬元×30坪＝1227萬元)，以購買成屋通常需要準備3成自備款來看，一般在台北市想買到這樣均價的成屋，手中購屋自備款至少必須要有 368萬元現金(1227萬元×30％坪＝368.1萬元)。
如果還要加上裝潢，以最基本的1坪4萬元計算，30坪成屋還需要準備120萬元裝潢費，這樣一來，手頭現金必須要有488萬的「安全界線」才可能買得下這樣的成屋，加上交易的仲介費用、相關規費，恐怕買屋現金需要500萬元。

剩下859萬元(1227萬元－368萬元＝859萬元)的銀行貸款，以20年期，平均利率3％(不以現在利率為基礎，以20年平均利率標準計算)，每個月平均必須支付本金與利息的銀行房貸達4萬7639元(20年償還之後的總利息支出為284萬3584元)，依照理財「333」保守原則，將薪資的1/3作為日常開銷；1/3進行定期定額的投資理財；最後1/3用於儲蓄，恐怕必須家庭月收入在14萬元以上，才能比較輕鬆應付接下來的每月本息攤還金額。

※不要用猜的 用數字解決真相
經過這樣計算之後，數字會告訴你3個問題的真相：
(1)存款夠嗎？----打開你的銀行存摺，現在銀行存款裡有沒有500萬現金？如果沒有，你大概沒辦法在台北市買到合適的房子。

(2)薪水夠嗎？----你有500萬元現金，可以買到台北市30坪房子，看看你家庭合計收入，有沒有1個月超過14萬元，如果沒有，你的銀行貸款會付得很辛苦，而且你有把握未來20年你們家裡都收入來源者，都不會失業。

(3)坪數夠嗎？----你有500萬元的現金，家庭合計收入也超過14萬元，恭喜你，在台北市已經可以買個30坪的房子了，但是，30坪的空間符不符合你的需求呢？
把這樣的條件去問你周遭想要在台北市買房子的10個朋友，看看有幾個人有這樣的能耐買台北市的房子，你就會知道，台北市房價漲到現在這樣的水準之後，接下來買氣會有多少？

※北縣成屋平均價20.4萬 買在哪裡？
同樣的計算方式也可以用在台北縣，2009年台北縣成屋的平均售價是20.4萬元，以這樣的價錢同樣買30坪房子，總價需要612萬元，需要準備 3成自備款183.6萬元，加上每坪2.5萬元的最簡易裝潢，以及仲介費用、相關規費等，同樣買屋的自備款估計需要270萬元現金，銀行貸款部分，每月需支付2萬3758元，20年償還之後的總利息支出為141萬8150元，用這樣的數據推算，買屋的家庭需要銀行有270萬元現金，家庭合計月收入必須超過 7萬元才有辦法擁有這樣的不動產。

不過，除了上述同樣3個問題的真相之外，以台北縣平均20.4萬元單價的區域來看，應該是在泰山、五股、林口、樹林、鶯歌、三峽、深坑、汐止、石碇、坪林、平溪、瑞芳、雙溪等地區的機會比較高。所以，第4個問題要問的是：「這些地方的房子你願意去買嗎？你願意犧牲交通通勤的時間與成本嗎？」把同樣的問題，去問你周遭想要在台北縣買房子的10個朋友，你也會得到台北縣接下來的買氣會有多少的答案。

以現階段成屋「平均」房價來看，台北市、台北縣的房屋購買力將可能會因為房價的上揚而削弱，大家不是不買，而是沒有能力買的時候，房地產的買氣降溫，市場自然就會開始出現「價格調整」，這是成屋市場的狀況。

※北市預售房價百萬 薪水族靠邊站
看看預售市場如何呢？2010年，台北市已經知道的幾件大型個案，平均準備推出的銷售單價都超過100萬元(甚至往200萬元單價挺進)，不要算大面積的豪宅，就同樣用30坪計算，1戶總價就高達3000萬元(100萬元×30坪＝3000萬元)，一般來說，預售個案如果建商提供的條件好的話，可以只準備2成自備款，儘管如此，在2~3年的興建期間，買家準備的自備款就達到600萬元(3000萬元×20％＝600萬元)。

以3年施工期36個月來計算，等於平均每個月要支出16.66萬元的工程款(600萬元÷36個月＝16.66萬元)，3年交屋後，還要面對 2400萬元的銀行貸款，每個月房貸金額高達13.3萬元(貸款條件與上面的成屋相同)，這樣的負擔，已經把一般上班族淘汰在外了，甚至一般企業的中級主管，恐怕要下手購屋前，也必須仔細思量。

你認為，這樣的買房規劃有多少人能夠負擔？即便有人有能力負擔，除非他是「自住型客戶」，若是用投資的眼光來看，下一個接手的買方在哪裡，也會是一個重要的問題，由此去推算，台北市預售市場的買氣在房價已經漲到這樣的水準下，也會削弱購買力。

※動能減弱、銀行升息 房市先盛後衰？
會許有人會說，那就買台北縣的預售屋吧！應該比較便宜，你自己就找找看，後計算一下吧！用上面教你的算法，計算數據出來之後，先掂一掂自己的能耐，再問周遭朋友，自己做一下市場調查，你也能夠得到答案。

整體來說，2010年在經濟呈現復甦的大環境下，有利房市持續朝正向發展，至於房價仍否再向上攀升，則須觀察資金、利率條件的變化以及購屋人對於房價的承受度。2010年有3大挑戰，包括「資金、利率與房價」，其中利率變化將是房市信心轉折的重要關鍵。

根據央行統計，2009年11月5大行庫新承做的房貸利率續創歷史新低，僅有1.694％，低利環境助長了2009年的房市買氣，不過，市場普遍預測2010年利率將止跌回升。依照過去央行調整利率時的腳步，將呈現持續性但小幅度的調漲，不至於造成房貸負擔的暴增，但短時間對於購屋人心理層面的影響，則還需要觀察。

資金行情在升息過後可能不再那麼源源不絕，投資熱度稍降。整體來說，2010年會是持續盤整的一年，就整年度來看，價量的變動不會太大。預料上半年329檔期、ECFA簽定、升息等影響房市的因素陸續發酵之後，下半年房市在沒有重大多空條件的影響之下，市場將漸行漸穩；不過，年底的「5都」市長選舉，對於房市的衝擊，則還必須要審慎觀察。